Estudio de viabilidad: qué comprobar antes de comprar un terreno o una casa
Un estudio de viabilidad responde a una pregunta muy simple antes de firmar: ¿puedo hacer aquí lo que quiero hacer, y cuánto me va a costar? Sirve tanto para un terreno donde quieres construir tu casa como para una vivienda que piensas comprar y reformar.
Es de los encargos que más hacemos, y casi siempre por el mismo motivo: el anuncio, el vendedor o la propia escritura dicen una cosa, y el plan general, el Catastro o el Registro dicen otra. Aquí te contamos qué revisamos, qué suele salir y cuándo conviene hacerlo.
Cuándo merece la pena
- Antes de comprar un terreno para hacerte una casa. Es el caso más claro: si no se puede construir lo que tienes en la cabeza, mejor saberlo antes de pagar.
- Antes de comprar una casa que quieres reformar o ampliar. ¿Se puede abrir esa ventana, subir una planta o cerrar el porche? ¿Lo que ya está construido tiene licencia?
- Antes de comprar una casa de campo. Aquí se juntan casi todos los problemas: suelo rústico, construcciones sin licencia, superficies que no cuadran, sin alcantarillado ni red eléctrica.
- Antes de invertir. Para saber cuántas viviendas caben en un solar, si un local puede pasar a vivienda o si una nave admite la actividad que quieres poner.
El mejor momento es antes de firmar las arras. Si ya tienes prisa por reservar, pregúntale a tu notario o abogado si puedes condicionar la compra al resultado del estudio. Así, si sale mal, no pierdes la señal.
Qué revisamos
Un estudio de viabilidad no es solo «mirar la casa». Tiene tres partes, y los problemas gordos suelen estar en las dos primeras:
| Parte | Qué miramos | Qué puede salir mal |
|---|---|---|
| Urbanística | Clase de suelo, ordenanza de la zona, edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos, usos permitidos y afecciones (inundabilidad, carreteras, cauces, líneas eléctricas). | Que el terreno no sea edificable, que solo admita una casa mucho más pequeña o que no permita piscina, segunda planta o el uso que buscas. |
| Registral y catastral | Nota simple, escritura, Catastro, linderos, servidumbres, cargas y ortofotos antiguas para ver cómo ha cambiado la finca. | Que la superficie de la escritura no coincida con la real o la catastral, que haya construcciones sin declarar o que el camino de acceso no sea tuyo. |
| Técnica | En un terreno: forma, desnivel, accesos, agua, luz, alcantarillado. En una casa: estructura, cubierta, humedades, instalaciones y carpinterías. | Que conectar los servicios cueste una fortuna, que haga falta fosa séptica o que la casa necesite una reforma mucho mayor de lo que parece. |
1. Lo que dice el planeamiento
Lo primero es saber en qué tipo de suelo está la finca y qué permite el plan general del municipio. Lo comprobamos en los planos y las normas urbanísticas y, siempre que hace falta, hablamos directamente con el técnico municipal. Muchas dudas solo se resuelven así.
- Suelo urbano. Se puede construir si la parcela tiene la consideración de solar. Aun así hay que comprobar la parcela mínima, la edificabilidad, las alturas y los retranqueos.
- Suelo urbanizable. Normalmente no se puede construir hasta que se urbaniza el sector, lo que puede tardar años y costar dinero a los propietarios.
- Suelo no urbanizable o rústico. Es donde más sustos hay. En la Comunitat Valenciana, una vivienda aislada en suelo no urbanizable común necesita al menos una hectárea y no puede ocupar más del 2 % de la finca. Además, el plan de cada municipio puede ser más estricto, y en suelo protegido a menudo no se puede construir ninguna vivienda.
También revisamos las afecciones, que pueden limitar la parcela aunque el suelo sea edificable. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, el riesgo de inundación se consulta en el PATRICOVA, y en la Vega Baja es casi obligatorio mirarlo.
2. Lo que dicen el Registro y el Catastro
El Registro de la Propiedad y el Catastro son dos bases de datos distintas y muchas veces no coinciden. Con la nota simple y la ficha catastral comprobamos quién es el dueño, qué superficie tiene la finca, si hay hipotecas, embargos o servidumbres, y si la finca está «coordinada», es decir, si el dibujo del Catastro vale también para el Registro.
Si las superficies no cuadran, se puede corregir con un plano georreferenciado (GML), pero conviene saberlo antes de comprar: la superficie que cuenta para calcular lo que puedes construir es la que puedas acreditar, no la que pone el anuncio.
Un truco que usamos mucho son las ortofotos antiguas. Comparando fotos aéreas de distintos años vemos cuándo apareció cada construcción, si el vallado se ha movido o si la finca ha cambiado de forma. Sirve para saber si una ampliación o una piscina ya tiene años o es reciente.
3. Lo que hay (o falta) sobre el terreno
Después vamos a verlo. En un terreno miramos el acceso, la forma y el desnivel, y si llegan el agua, la luz y el alcantarillado. Que haya un armario de contador en la valla no significa que haya potencia suficiente para una casa, y que pase una red de saneamiento por el camino no significa que puedas conectarte.
Nos hemos encontrado casas de campo con placas solares sin baterías de unos 2 kW como único suministro, sin internet y sin fosa séptica. Nada de eso impide comprar, pero todo tiene un coste que hay que meter en la negociación del precio.
En una vivienda hacemos una inspección técnica: estructura y grietas, cubierta, humedades, instalaciones de electricidad, agua y saneamiento, carpinterías y aislamiento. Y comprobamos los papeles: si tiene licencia de ocupación, certificado energético y, si el edificio es antiguo, la inspección técnica del edificio.
Dos casos reales (sin nombres)
Estos son dos estudios que hicimos en 2024 y 2025. Hemos quitado los datos que permitirían identificar a nadie.
Una parcela en la huerta que no admitía una casa
Unos clientes habían comprado una finca rústica de casi una hectárea para hacerse una casa de dos plantas con piscina. Nos pidieron el estudio después de comprar. Resultado:
- El suelo era no urbanizable agrícola, con protección. No se permitía una vivienda normal, solo una vinculada a una explotación agrícola y justificada por ella.
- Aun así, la ocupación máxima era del 1 % de la finca: unos 88 m², en una sola planta y sin piscina.
- La escritura decía más de 10.000 m², pero el Catastro reconocía unos 1.200 m² menos, y las ortofotos tampoco llegaban a la hectárea. La finca no estaba coordinada.
La conclusión fue dura, pero clara: o se buscaban alternativas, o se vendía la parcela y se buscaba otra con mejores condiciones. Con un estudio previo, esa compra no se habría hecho.
Una casa pareada con un trastero sin licencia
Una clienta quería comprar una vivienda pareada en una urbanización y reformarla entera. La casa cumplía el plan general, pero unos trasteros junto a la piscina se habían construido sin licencia. Según nos confirmó el ayuntamiento, había pasado el plazo para actuar contra ellos, así que se podían quedar, pero solo se podían mantener, no ampliar ni rehacer. También le explicamos qué trámite necesitaría la reforma: una declaración responsable si no tocaba la fachada, y una licencia con proyecto si abría huecos nuevos.
Cuidado con los plazos: en la Comunitat Valenciana, el ayuntamiento tiene 15 años para actuar contra una obra sin licencia, y en suelo protegido o de dominio público no hay plazo. Una obra antigua no es automáticamente una obra legal. Si lo que compras tiene partes sin licencia, a veces se pueden legalizar y otras se puede acreditar su antigüedad con un certificado.
Qué necesitamos y qué te entregamos
Para empezar nos basta con muy poco:
- La referencia catastral o la dirección exacta.
- La nota simple (se pide en el Registro por unos 10 €) y, si la tienes, la escritura.
- El anuncio o lo que te haya dicho el vendedor, y lo que quieres hacer: qué casa, cuántas plantas, si quieres piscina, qué reforma.
Te entregamos un informe firmado con lo que se puede y no se puede hacer, los problemas que hemos encontrado, cómo se resuelven y, cuando hace falta, una estimación del coste de la obra o de las reparaciones. Le ponemos una validez de seis meses, porque las normas y la situación de la finca pueden cambiar.
| Si el estudio dice… | Lo que puedes hacer |
|---|---|
| Se puede hacer lo que quieres | Comprar con tranquilidad y empezar el proyecto con los datos ya comprobados. |
| Se puede, pero con condiciones | Negociar el precio, pedir al vendedor que regularice antes de firmar o ajustar el proyecto. |
| No se puede | No comprar, o comprar sabiendo exactamente qué tienes y por cuánto. |
Muchas veces el estudio se paga solo: un problema detectado a tiempo es un argumento para bajar el precio, y uno que no se detecta lo pagas tú después.
En resumen
- Haz el estudio antes de firmar las arras, no después.
- Mira las tres partes: urbanismo, Registro y Catastro, y estado técnico.
- No te fíes de la superficie del anuncio ni de que una obra «lleva ahí toda la vida».
- Usa lo que salga para decidir y para negociar.
Si ya tienes el terreno y estás pensando en la casa, sigue con nuestro artículo Hacerse una casa: qué mirar antes de empezar y cuánto cuesta de verdad. Y si estás a punto de comprar en la provincia de Alicante o en la Región de Murcia, escríbenos desde la página de contacto con la referencia catastral.
Para saber más
- Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP), Comunitat Valenciana.
- Ley Hipotecaria, artículos 9, 10 y 199 (coordinación entre Catastro y Registro).
- Generalitat Valenciana, Plan de Acción Territorial sobre prevención del Riesgo de Inundación (PATRICOVA).
- Sede electrónica del Catastro y Registradores de España (nota simple).
Foto de portada: solar al pie de la Sierra de Callosa, en Redován. Foto: Ximonic (Simo Räsänen) · CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons.