Legalización de obras y viviendas

Es muy frecuente: una ampliación que se hizo hace años, un almacén convertido en vivienda, una piscina o una casa de campo que nunca se declaró. Mientras no se regularice, te puede dar problemas al vender, al heredar, al pedir una hipoteca o al contratar suministros. La buena noticia es que muchas veces tiene solución; la clave está en elegir bien el camino.

Las tres vías habituales

1. Legalizar la obra

Si lo construido cumple el planeamiento actual (o puede adaptarse para cumplirlo), se puede pedir una licencia de legalización con un proyecto que describa y justifique lo que hay. Es la solución más completa.

2. Acreditar su antigüedad

Si lo construido no cumple el planeamiento pero ha pasado el plazo que tiene la Administración para actuar contra ello, ya no puede ordenarse su demolición. En la Comunitat Valenciana ese plazo es, con carácter general, de 15 años desde que la obra se terminó (artículo 255 del TRLOTUP), aunque hay excepciones en las que no prescribe nunca, como el suelo no urbanizable, las zonas verdes, los viales o el dominio público. Además, se aplica el plazo que estaba vigente cuando se acabó la obra, que en construcciones antiguas era más corto. En la Región de Murcia los plazos son otros y los estudiamos caso por caso.

Pasado el plazo, la construcción puede inscribirse en el Registro de la Propiedad con un certificado técnico que acredite su antigüedad (artículo 28.4 de la Ley de Suelo estatal). Eso sí, queda en situación de fuera de ordenación o similar: se puede usar y conservar, pero con limitaciones para ampliar o reformar.

3. Minimización de impacto territorial

Para las viviendas en suelo no urbanizable de la Comunitat Valenciana terminadas antes del 20 de agosto de 2014, el TRLOTUP (artículos 228 a 230) prevé un procedimiento específico de minimización de impacto territorial, que permite regularizarlas si se resuelven aspectos como el saneamiento, el agua o el acceso.

Cómo lo hacemos

1. Estudio previo. Revisamos escritura, Catastro, planeamiento y ortofotos históricas para fechar la construcción y saber qué vía es posible.
2. Visita y levantamiento de lo construido.
3. Informe de viabilidad con la vía recomendada, lo que cuesta y lo que tarda, antes de que gastes en tasas o proyectos.
4. Documentación y tramitación: proyecto de legalización, certificado de antigüedad para el notario o expediente de minimización, según el caso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una casa con partes sin legalizar?

Se puede, pero complica la operación: el comprador puede tener problemas con la hipoteca, el notario y el registrador lo harán constar y el precio suele resentirse. Casi siempre compensa regularizar antes de vender.

¿Cómo se demuestra la antigüedad?

Con ortofotos aéreas de distintos años, datos del Catastro, licencias o expedientes antiguos, recibos y la propia inspección de la construcción. Con todo ello redactamos un certificado técnico que el notario y el registrador puedan aceptar.

Me ha llegado un expediente del ayuntamiento, ¿qué hago?

No dejes pasar los plazos. Estudiamos el expediente, vemos si la obra es legalizable o si ha prescrito y te ayudamos a responder, con un informe pericial si hace falta.