Certificado de antigüedad y superficie

Muchas casas tienen construido más de lo que pone en la escritura: una planta, un garaje, una ampliación o simplemente más metros. Para poder vender, hipotecar, heredar o inscribir esa realidad, la notaría y el Registro de la Propiedad piden un certificado técnico que describa la edificación, la mida y acredite desde cuándo existe.

Para qué sirve

• Declarar una obra nueva «por antigüedad»: inscribir una construcción que no tiene licencia pero que ya no puede ser objeto de restablecimiento de la legalidad por el tiempo transcurrido, según el artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Actualizar la superficie de la escritura cuando no coincide con la real o con el Catastro.
• Acompañar una compraventa, una herencia o una hipoteca cuando el comprador o el banco necesitan saber qué hay exactamente.

Qué incluye el certificado

• Descripción de la edificación: plantas, usos, distribución y sistema constructivo.
• Superficies construidas y útiles, medidas en la visita.
• Fecha de terminación, justificada con ortofotos históricas, Catastro y otras pruebas.
• Planos de la edificación y, si hace falta, de la parcela.

Si además hay que corregir la parcela en Catastro y Registro, lo completamos con el plano georreferenciado (GML).

Cómo lo hacemos

1. Revisamos escritura, nota simple y Catastro para ver qué está inscrito y qué no.
2. Visitamos y medimos la vivienda.
3. Estudiamos la antigüedad con vuelos históricos y documentación.
4. Firmamos el certificado y, si nos lo pides, lo coordinamos directamente con tu notaría.

Preguntas frecuentes

¿Legaliza la construcción?

No exactamente. Permite inscribirla, pero la edificación queda «fuera de ordenación» o en una situación similar, con limitaciones para ampliarla. Si quieres regularizarla del todo, lo vemos en legalización de obras.

¿Cuántos años tiene que tener la obra?

Depende del tipo de suelo y de la comunidad autónoma, porque cada ley fija sus plazos para que la administración pueda actuar. Lo comprobamos antes de hacer el certificado.

¿Vale el certificado de Catastro?

A veces la notaría lo acepta para acreditar la fecha, pero la descripción y la superficie siguen necesitando un técnico, sobre todo si el Catastro no coincide con la realidad.