Hacerse una casa: qué mirar antes de empezar y cuánto cuesta de verdad
¿Cuánto cuesta hacerse una casa? Una vivienda de 150 m² con calidades medias en Alicante o Murcia sale hoy por unos 293.500 € con impuestos, licencia y técnicos, sin contar el terreno. Aquí te explicamos de dónde sale esa cifra, qué hay que mirar en la parcela, qué estudios hacen falta y cuánto se tarda desde la primera reunión hasta tener las llaves.
Lo hemos escrito con lo que explicamos en las primeras reuniones con quien nos encarga una casa. Empezamos por lo que más interesa, el dinero, y después vamos paso a paso.
1. Cuánto cuesta hacerse una casa
Es la pregunta que todo el mundo hace y la que más se responde mal. El precio «por metro cuadrado» que se oye por ahí suele ser solo el de la obra, y el coste real es bastante mayor. Así lo calculamos nosotros en una primera estimación:
- Obra de la casa. Se multiplican los metros construidos por un coste de referencia. En la Comunitat Valenciana usamos el módulo del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE), que en junio de 2026 está en 950 €/m². Para una vivienda unifamiliar aislada, el coste de referencia depende sobre todo de los acabados (lo ves en la tabla de abajo).
- Exteriores. Pavimentos, muros, vallado y jardín: unos 300 €/m² de parcela urbanizada.
- Extras. Piscina (unos 25.000–30.000 €), muros de contención, ascensor…
- Gastos generales y beneficio del constructor. Alrededor de un 13 % y un 6 % sobre la obra.
- IVA de la obra. Un 10 % cuando es tu vivienda.
- Licencia. El impuesto de construcciones (ICIO) y las tasas municipales, como máximo un 4 % de la obra, según el ayuntamiento.
- Técnicos y estudios. Proyecto y dirección de obra del arquitecto, director de ejecución (arquitecto técnico), coordinación de seguridad y salud, topografía, geotécnico y, si se quiere, un organismo de control técnico. Más su IVA del 21 %.
| Acabados e instalaciones | Coste de la obra por m² construido | Qué significa |
|---|---|---|
| Básicos | ≈ 890 €/m² | Materiales sencillos y estándar, instalaciones mínimas. |
| Medios | ≈ 1.113 €/m² | Lo habitual en una casa bien hecha: buen aislamiento, carpinterías correctas y acabados normales. |
| Altos | ≈ 1.336 €/m² | Materiales de primera, más instalaciones (domótica, suelo radiante, aerotermia…). |
Coste unitario de ejecución del IVE para vivienda unifamiliar aislada de hasta 3 plantas y más de 70 m² útiles, con el módulo de junio de 2026. Es solo el coste de la obra, sin beneficio del constructor ni impuestos.
Un ejemplo con números
Una casa de 150 m² construidos, con calidades medias, 100 m² de exteriores y sin piscina:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Obra de la casa | 150 m² × 1.113 €/m² | 166.950 € |
| Exteriores | 100 m² × 300 €/m² | 30.000 € |
| Presupuesto de ejecución material (PEM) | 196.950 € | |
| Gastos generales y beneficio industrial | 13 % + 6 % | 37.420 € |
| IVA de la obra | 10 % | 23.440 € |
| Licencia (ICIO y tasas) | ≈ 4 % del PEM | 7.880 € |
| Arquitecto (proyecto y dirección de obra) | Nuestros honorarios parten de 15.000 € | 15.000 € |
| Arquitecto técnico, seguridad y salud, topografía y geotécnico | 8.000 € | |
| IVA de los técnicos | 21 % | 4.830 € |
| Total aproximado | ≈ 1.960 €/m² construido | ≈ 293.500 € |
La regla rápida: el coste total ronda 1,5 veces el presupuesto de la obra pura. Y todavía no están ni el terreno, ni las acometidas de agua y luz, ni la notaría y el registro de la obra nueva, ni la cocina, los muebles o el jardín.
Son cifras orientativas para hacerse una idea, no un presupuesto. Con acabados altos, la misma casa se acercaría a los 340.000 €, y con acabados básicos bajaría a unos 250.000 €. Los precios reales salen cuando los constructores presupuestan sobre un proyecto de ejecución completo.
Tres cifras antes de empezar
Antes de dibujar, te pediremos tres números: el presupuesto objetivo (con el que queremos diseñar), el máximo (lo que no quieres superar bajo ningún concepto) y el base (lo mínimo para hacer bien la casa sin perder calidad). Y cómo se va a pagar: con una hipoteca de autopromoción, el banco paga por certificaciones de obra y pide una tasación sobre el proyecto, y eso influye en el calendario.
2. Antes de comprar la parcela
El error más caro es comprar un terreno y descubrir después que no admite la casa que tenías en la cabeza. Antes de firmar, conviene mirar con un técnico estas cosas:
- Qué tipo de suelo es. En suelo urbano se puede construir si la parcela es solar, es decir, si tiene acceso, agua, luz y alcantarillado. En suelo rústico es mucho más difícil: en la Comunitat Valenciana una vivienda aislada necesita como mínimo una hectárea y no puede ocupar más del 2 % de la finca. En la Región de Murcia depende de lo que diga el plan general de cada municipio.
- Qué deja hacer el planeamiento. Parcela mínima, frente mínimo a la calle, cuánto se puede ocupar, cuántas plantas, a qué distancia de los linderos hay que separarse (retranqueos) y cuántos metros se pueden construir (edificabilidad). Todo eso está en el plan general y en la ficha de la zona, y se puede pedir por escrito al ayuntamiento.
- La forma y el desnivel, no solo los metros. Una parcela estrecha o en pendiente puede dar muchos más problemas que una pequeña y regular. Un ejemplo: la rampa de un garaje en sótano tiene que tener una pendiente de en torno al 16 %, así que para bajar 3,20 m necesitas unos 20 m de rampa. En una parcela de 450 m² eso es mucho terreno.
- Los servicios y el acceso. Si falta alguno, habrá que pagar su conexión o incluso obras de urbanización.
- Riesgos y afecciones. Zonas inundables (en la Comunitat Valenciana se consulta el PATRICOVA), carreteras, cauces, líneas eléctricas o servidumbres que limitan dónde se puede construir.
- Si hay que dividir una finca. Si vas a comprar parte de un terreno, no lo partas «por la mitad». Dibujar bien la segregación puede decidir dónde cabe la casa, el garaje y la piscina.
Si nos pasas la referencia catastral antes de comprar, te decimos qué se puede construir y con qué limitaciones. Es una consulta pequeña que puede ahorrar mucho dinero. Te lo contamos con más detalle, y con dos casos reales, en Estudio de viabilidad: qué comprobar antes de comprar un terreno o una casa.
3. El terreno manda: topografía y estudio geotécnico
Antes de dibujar la casa hay que saber dos cosas del terreno: su forma exacta y lo que hay debajo.
- El levantamiento topográfico da las medidas reales de la parcela y las cotas de la calle y del terreno. Sin él no se puede encajar bien la casa, ni la rampa, ni la piscina.
- El estudio geotécnico es obligatorio por el Código Técnico de la Edificación. Dice qué terreno hay, a qué profundidad está el bueno, si hay agua, si el suelo es agresivo para el hormigón y cómo hay que cimentar. Para una vivienda suele costar entre 1.000 y 2.000 €.
A veces el geotécnico cambia el proyecto para bien. Nos ha pasado encontrar tres metros de relleno sin capacidad portante: en vez de un problema, era un argumento a favor del sótano, porque al excavarlo se retira el relleno y la casa apoya directamente en el terreno bueno.
4. La casa: qué necesitas, orientación y luz
Antes de pensar en la fachada, hay que hacer la lista de lo que necesitas y de lo que te gustaría: dormitorios, baños, cocina abierta o cerrada, despacho, lavandería, garaje, porche, piscina. Y, sobre todo, ordenarla por prioridades. Si hubiera que recortar, ¿qué tres cosas no se tocan?
Cada metro cuadrado cuenta. Con los precios actuales, cada 10 m² más de casa suponen unos 20.000 € más al final. Una casa compacta y bien organizada suele vivirse mejor que una grande con pasillos.
Orientar cada espacio
En nuestro clima, la orientación es la mitad del confort. Estas son las pautas que solemos seguir:
| Espacio | Orientación | Por qué |
|---|---|---|
| Dormitorios | Este o noreste | Te despierta el sol de la mañana, sin agobio, y por la noche la habitación está fresca. |
| Cocina | Norte o noreste | Temperatura más estable y sin exceso de sol en la zona de trabajo. |
| Salón y comedor | Sur, este u oeste | Mucha luz, con voladizos o porches que cortan el sol alto del verano y dejan pasar el bajo del invierno. |
| Estudio o despacho | Norte | Luz uniforme y una temperatura algo más fresca, buena para concentrarse. |
| Garaje | Norte | Hace de colchón térmico para el resto de la casa. |
| Baños y lavandería | Junto a la cocina | Se agrupan las instalaciones de agua y desagüe, que es más barato y da menos problemas. |
Intimidad, jardín y vegetación
La luz no tiene que estar reñida con la intimidad. Retranqueos, celosías, lamas, ventanas altas o un pequeño patio permiten tener mucha luz sin que se vea el salón desde la calle. Como la altura de los muros de la parcela está limitada por normativa, la vegetación hace mucho trabajo: un árbol de hoja caduca da sombra en verano y deja pasar el sol en invierno. Merece la pena pensar el jardín desde el principio, no al final.
Primero lo pasivo, luego las máquinas
Una casa bien orientada, bien aislada, estanca, con protección solar y ventilación cruzada necesita mucha menos climatización. Las instalaciones (aerotermia, suelo radiante, placas solares) vienen después, para completar, no para corregir un mal diseño.
Dónde invertir y dónde ajustar
| Mejor no recortar (difícil de cambiar después) | Se puede ajustar (fácil de mejorar después) |
|---|---|
| Estructura y cimentación | Algunos revestimientos y acabados |
| Aislamiento e impermeabilización | Mobiliario y equipamiento |
| Carpinterías y vidrios | Jardinería y paisajismo |
| Climatización e instalaciones básicas | Elementos decorativos |
También cuentan los materiales que respiras: pinturas de cal o al agua, maderas naturales o aislamientos de corcho o fibra de madera son opciones sanas que se pueden valorar desde el proyecto.
5. Los pasos y los plazos
| Fase | Qué se hace | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| Toma de datos | Topografía, geotécnico y comprobación de la normativa. | 3–4 semanas |
| Anteproyecto | Diseño en 3D: distribución, volúmenes, luz, materiales, piscina y jardín. | 6–10 semanas |
| Proyecto básico | Lo que define la casa y se presenta para pedir la licencia. | 3–4 semanas |
| Licencia de obras | Tramitación en el ayuntamiento. | De 3 a 8 meses, según el municipio |
| Proyecto de ejecución | Estructura, instalaciones, detalles, mediciones y presupuesto. Se hace mientras se tramita la licencia. | En paralelo |
| Contratación | Se piden y comparan presupuestos de constructores. | Durante la licencia |
| Obra | Construcción con dirección facultativa. | 12–18 meses |
| Final de obra | Certificado final, primera ocupación, Catastro, escritura de obra nueva y Registro. | 1–3 meses |
Desde la primera reunión hasta tener las llaves, lo realista son unos dos años. El tiempo de la licencia no se pierde: se usa para terminar el proyecto de ejecución y pedir precios.
Nuestra forma de trabajar es que las decisiones se tomen en el diseño, no en la obra. Trabajamos en 3D y con un proyecto de ejecución completo antes de contratar, porque cada cambio en obra se paga caro en dinero y en plazo.
6. Quién es quién
- Tú, el promotor. Decides, contratas, pagas y eres el titular de la licencia.
- El arquitecto. Redacta el proyecto y, como director de obra, comprueba que se construye lo proyectado.
- El arquitecto técnico. Es el director de ejecución: controla materiales, unidades de obra, mediciones y calidad. Suele hacer también la coordinación de seguridad y salud, que es obligatoria.
- El constructor. Ejecuta la obra según el proyecto y el contrato. No conviene elegirlo solo por precio: cuentan sus obras anteriores, su equipo, sus plazos y su solvencia.
- Otros. Organismo de control técnico, laboratorio, topógrafo, paisajista…
La dirección de obra es obligatoria y vela por la calidad técnica. La gestión de obra es un servicio aparte y opcional: comparar presupuestos, coordinar gremios, planificar y controlar el dinero. Una defiende la calidad; la otra, tu bolsillo y tu tiempo.
Un apunte sobre el seguro decenal
Si haces una única vivienda para ti, la Ley de Ordenación de la Edificación te exime del seguro decenal. Pero si la vendes antes de diez años, tendrás que contratarlo o que el comprador renuncie a él expresamente. Si cabe la posibilidad de vender, conviene decidirlo desde el principio.
En resumen
- Mira la parcela con un técnico antes de comprarla.
- Haz la topografía y el geotécnico antes de dibujar.
- Ordena lo que necesitas por prioridades y orienta bien cada espacio.
- Calcula el coste total, no solo el de la obra: cuenta con 1,5 veces la obra pura.
- Toma las decisiones en el proyecto y contrata con un proyecto de ejecución completo.
Si estás pensando en hacerte una casa en la provincia de Alicante o en la Región de Murcia, échale un vistazo a nuestro servicio de proyecto de obra nueva o escríbenos desde la página de contacto. La primera conversación es para escucharte.
Para saber más
- Instituto Valenciano de la Edificación, Módulo básico de edificación.
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE).
- Código Técnico de la Edificación, DB SE-C (cimientos).
- Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la LOTUP (Comunitat Valenciana).
Foto de portada: Casa Kaufmann en el desierto, de Richard Neutra (Palm Springs, 1946). Foto: Pmeulbroek · CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons.