Dos pisos unidos en el Registro: cómo desvincularlos para venderlos por separado

Es más habitual de lo que parece: dos pisos contiguos que en su día compró la misma familia, se unieron para hacer una casa más grande y se inscribieron en el Registro como una sola finca. Años después se quieren vender por separado, o repartir en una herencia, y resulta que legalmente ya no son dos pisos, sino uno.

Separarlos tiene solución, pero no se arregla solo con un tabique. Hay que deshacer también lo que se hizo en los papeles. Te contamos los pasos con un caso real que llevamos hace poco.

Por qué no basta con una obra

Un edificio de pisos está dividido en lo que la ley llama propiedad horizontal: cada piso es una finca con su número en el Registro, su cuota en la comunidad y su referencia en el Catastro. Cuando dos pisos se unen en uno, esa división cambia. Para volver a separarlos hay que modificarla otra vez, y eso tiene tres frentes:

• El físico: tapiar el paso entre las viviendas y que cada una tenga su acceso, su cocina, su baño y sus suministros.
• El administrativo: según el caso, una autorización del ayuntamiento y, después, la ocupación de cada vivienda.
• El jurídico: el acuerdo de la comunidad, la escritura ante notario y la inscripción en el Registro.

Qué dice la ley

Dividir un piso para formar otros más pequeños e independientes necesita, según la Ley de Propiedad Horizontal, la aprobación de la junta de propietarios (tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas) y la autorización administrativa que exige la ley del suelo para modificar una división horizontal.

Pero hay una excepción importante: esa autorización no hace falta cuando el número y las características de las viviendas que resultan coinciden con las de la licencia de obras del edificio. Es decir: si el edificio se construyó con dos pisos y solo se unieron después, al separarlos se vuelve a lo que ya estaba autorizado. Demostrarlo con planos y documentación es buena parte del trabajo del técnico.

Conviene leer también los estatutos de la comunidad: a veces ya autorizan este tipo de cambios y simplifican el acuerdo.

El caso, paso a paso

Dos viviendas unidas en una sola finca, que se querían vender por separado. Así lo resolvimos:

1. Preinforme para la notaría. Antes de nada, un informe que explicaba la situación y lo que había que hacer, para que el notario y las partes supieran con qué contaban.
2. Visita, medición y planos del estado «vinculado» y del estado «desvinculado», con la superficie y la cuota que correspondería a cada vivienda.
3. Certificado técnico de desvinculación, que describe las dos viviendas resultantes y justifica que coinciden con las originales del edificio.
4. Aprobación de la comunidad, que después se incorpora a la escritura.
5. Escritura de modificación de la división horizontal, que en este caso se firmó junto con la compraventa, e inscripción en el Registro.
6. Obra de separación con su declaración responsable: tapiado del paso y las cocinas que hacían falta.
7. Segunda ocupación de cada vivienda y alta de los contadores por separado.

El último paso suele olvidarse: cada vivienda necesita su propia ocupación para contratar el agua y la luz. Lo explicamos en Segunda ocupación para dar de alta la luz y el agua. Y si se van a vender, cada una necesitará también su certificado energético.

Cuánto cuesta y cuánto se tarda

Depende de los metros y de lo complicado que sea el caso, así que lo presupuestamos después de ver la nota simple, los estatutos y las viviendas. Aparte van la notaría, el Registro, la obra de separación con su tasa e impuesto, y las ocupaciones de cada vivienda.

El tiempo depende sobre todo de la comunidad y del notario. Si los vecinos lo aprueban sin problema y no hace falta autorización municipal, se puede resolver en pocos meses.

Antes de empezar, reúne esto

• La nota simple de la finca, para ver cómo está inscrita.
• La escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad.
• Si existe, la licencia de obras original del edificio o su proyecto.
• La escritura con la que se unieron los pisos, si la hubo.

Con eso te decimos qué camino corresponde, si hará falta autorización municipal y cuánto costaría. Si estás en la Vega Baja, Elche, Alicante o el Vinalopó, escríbenos desde la página de contacto. Más información en división horizontal.

Para saber más

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, artículos 5, 10.3 y 17.6.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, artículo 26.6.
• Real Decreto 1093/1997, normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística.

Foto de portada: edificio de viviendas en Elche, visto desde el Parque Municipal. Foto: Ximonic (Simo Räsänen) · CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons.