Reformar un piso de 76 m²: lo que cuesta de verdad (con arquitecto y trámites)
«Quiero reformar el piso entero, unos 76 metros, ¿con 10.000 euros me llega?» Es de las preguntas que más nos hacen, y la respuesta honesta es que no. No porque nadie quiera cobrar de más, sino porque entre el precio de la obra y lo que acabas pagando hay una serie de capas que casi nunca se cuentan: el beneficio de la empresa, los impuestos, el técnico, los muebles, lo que aparece al levantar el suelo.
Para que se vea claro, vamos a desmontar una reforma integral tipo de un piso de 76 m², de la puerta de entrada hacia dentro: derribos, instalaciones nuevas, baño, cocina, suelos, puertas y pintura, sin tocar la estructura ni la fachada. Las partidas salen de presupuestos reales nuestros, llevados a la superficie de un piso así; son orientativas, y cada piso es distinto.
La obra, partida por partida
Es fácil encontrar presupuestos «ajustados» de 15.000 € que, sobre el papel, cuadran. Casi siempre es porque faltan partidas: nadie ha contado quién saca los muebles viejos, los derribos, el saneamiento hasta la bajante, las ayudas de albañilería o los residuos. Una reforma integral completa tiene, como mínimo, todo esto:
| Partida | Qué incluye | Coste aprox. |
|---|---|---|
| Desmontajes y demoliciones | Retirada de muebles, sanitarios y electrodomésticos; picado de alicatados, levantado del suelo, tabiques que se quitan, desmontaje de instalaciones y carga de escombros | 2.500 – 3.500 € |
| Albañilería y ayudas | Rozas y tapado de instalaciones, recibido de premarcos, recrecidos y regularización del suelo | 1.500 – 2.500 € |
| Tabiquería, trasdosados y falsos techos | Pladur en tabiques nuevos, trasdosados de paredes y techos bajados para pasar instalaciones (las curvas y los foseados suben el precio) | 2.000 – 4.500 € |
| Electricidad y telecomunicaciones | Instalación nueva completa: cuadro, circuitos, mecanismos, puntos de luz, tomas de TV y datos, y boletín del instalador | 5.500 – 6.500 € |
| Fontanería | Red nueva de agua fría y caliente desde la llave de paso, tomas de baño, cocina y lavadora | ≈ 3.600 € |
| Saneamiento | Desagües nuevos de baño y cocina hasta la bajante comunitaria | 800 – 1.200 € |
| Alicatados | Baño y frente de cocina, material y colocación | 5.500 – 6.500 € |
| Pavimentos | Suelo de toda la vivienda con su rodapié | ≈ 4.300 € |
| Carpintería interior | Puertas de paso con sus herrajes | ≈ 1.900 € |
| Pintura | Paredes y techos de toda la vivienda | ≈ 2.600 € |
| Climatización (si se incluye) | Aire acondicionado por conductos o por splits, con su preinstalación | 2.500 – 4.000 € |
| Seguridad y salud | Medidas de protección durante la obra | 300 – 400 € |
| Gestión de residuos | Sacas o contenedor y entrega a un gestor autorizado | 500 – 800 € |
| Coste de la obra (sin beneficio ni IVA) | ≈ 33.000 – 42.000 € |
Este coste de la obra en sí se llama presupuesto de ejecución material (PEM), y todavía no incluye el beneficio de la empresa ni los impuestos. Tampoco incluye el mueble de cocina, los electrodomésticos, los sanitarios, la grifería, la mampara ni los armarios. Sin climatización, la cifra baja unos miles de euros.
Todo lo que hay alrededor de la obra
1. Gastos generales y beneficio de la empresa
Una empresa constructora tiene oficina, seguros, vehículos, personal de gestión y necesita ganar algo. En obra pública se fija en un 13 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial, y en obra privada es una referencia habitual, aunque muchas empresas lo reparten dentro de los precios. Con ese 19 %, la obra pasa a unos 40.000 – 50.000 €.
2. El IVA: 10 % o 21 %
Una reforma de vivienda puede ir al IVA reducido del 10 % si se cumplen a la vez varias condiciones: la encarga un particular para su vivienda, la vivienda se terminó (o se rehabilitó por última vez) hace al menos dos años, y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si la empresa también te vende las puertas, el pavimento o el mueble de cocina, es fácil pasar de ese 40 %, y entonces la factura va al 21 %. Conviene hablarlo antes de firmar.
Con el 10 %, la obra queda en torno a 44.000 – 55.000 €.
3. Muebles, cocina y baño
El mueble de cocina con encimera y electrodomésticos, los sanitarios, la grifería y la mampara suelen comprarse aparte, y pueden ir de unos 10.000 € a bastante más. Si además se hacen armarios y muebles a medida, iluminación integrada o carpintería de diseño, esta partida puede crecer mucho: es fácil llegar a los 20.000 € o pasar de ahí.
4. Los trámites
Una reforma interior como esta suele tramitarse con una declaración responsable de obra menor. Si incluye baño, cocina e instalaciones completas, muchos ayuntamientos piden una memoria técnica firmada por un técnico, un documento de seguridad y la gestión de residuos. Hay que pagar la tasa municipal y el impuesto de construcciones (ICIO), que es un porcentaje del presupuesto de la obra: en Alicante, por ejemplo, el 3,25 %.
5. El arquitecto
Los honorarios dependen del encargo: de lo que haya que medir, dibujar y tramitar, de si la obra necesita proyecto (porque se toca la estructura o la envolvente, porque lo exige la normativa o porque lo pide el ayuntamiento), de cuánto diseño quieras y de si nos encargamos también de llevar la obra. Por eso no damos una cifra cerrada: lo presupuestamos después de ver el piso y hablar contigo.
¿Merece la pena? Pensamos que sí, y no solo por el papel. Un buen presupuesto por partidas, como el de arriba, permite comparar empresas de verdad, evita que la reforma se pare por un requerimiento y hace que las decisiones se tomen antes de empezar, que es cuando son baratas.
6. Los imprevistos
En un piso antiguo, al levantar el suelo o el alicatado casi siempre aparece algo: una bajante que gotea, una viga con óxido, un tabique que no está a plomo. Recomendamos reservar en torno a un 10 % del presupuesto de obra. Si no se gasta, mejor.
La cuenta completa
| Concepto | Orden de magnitud |
|---|---|
| Obra con beneficio de la empresa e IVA | ≈ 44.000 – 55.000 € |
| Cocina, electrodomésticos, sanitarios, grifería y muebles | 10.000 – 20.000 € |
| Tasas e impuesto de construcciones | Un pequeño porcentaje de la obra |
| Arquitecto | Según el encargo |
| Total realista | ≈ 55.000 – 75.000 € |
Y aparte, la reserva para imprevistos. La horquilla es amplia a propósito: depende de las calidades, de si se pone climatización y, sobre todo, de lo que no es obra. Una reforma completa y cuidada de un piso así, con muebles a medida y algún detalle de diseño, ronda perfectamente los 65.000 – 70.000 € con todo incluido.
Ojo: estas cifras valen para un piso en un estado razonable, de los que «se pueden vivir» pero piden una reforma. Si es un edificio antiguo con muros de mampostería en mal estado, forjados dañados o instalaciones que hay que sacar de cero, la reforma es otra cosa, entra la estructura y el presupuesto se dispara. Ahí no hay cifra que valga: primero hay que ver el inmueble.
¿Y qué se puede hacer con 10.000 €? Quitando impuestos y el margen de la empresa, quedan unos 7.600 € de obra: lo justo para pintar el piso y cambiar el suelo, o para reformar un baño con calidades normales. Es una buena cantidad para una actuación concreta, pero no para una reforma integral.
Qué no tocar para no necesitar proyecto
Una reforma interior como esta va por declaración responsable, que es más rápida que una licencia. Para mantenerse ahí, la obra no debe:
- Modificar la estructura: ni muros de carga, ni forjados, ni vigas.
- Tocar la fachada, las ventanas exteriores ni los elementos comunes del edificio.
- Cambiar montantes ni bajantes comunitarias: en fontanería, solo el tramo privativo.
- Aumentar la potencia eléctrica sin el trámite correspondiente: la instalación nueva lleva el certificado del instalador al terminar.
- Cambiar el uso de la vivienda.
Si quieres tirar un muro, unir cocina y salón, abrir un hueco o cambiar la fachada, el trámite cambia, y el presupuesto también. Lo explicamos en ¿Obra menor, declaración responsable o licencia?
Cómo lo hacemos nosotros
- Visita y medición del piso, y una conversación sobre qué quieres y cuánto quieres gastar.
- Propuesta: qué se toca, qué se deja y qué calidades, con un presupuesto por partidas.
- Presupuestos comparables: con esas partidas pides precio a dos o tres empresas, y todas presupuestan lo mismo.
- Trámite en el ayuntamiento.
- Obra, con visitas para resolver lo que aparezca o, si lo prefieres, con la gestión completa de la obra.
Lo contamos con fotos en Cómo trabajamos: de la primera visita a la obra terminada. Y si estás pensando en reformar en la Vega Baja, Elche, Alicante o el Vinalopó, escríbenos desde la página de contacto.
Para saber más
- Ley 37/1992, del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º (tipo reducido en obras de renovación de viviendas).
- Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP), artículos 232 y 233.
- Real Decreto 842/2002, Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.
Fotos: reformas de Unité Arquitectura. Las cifras son orientativas y no constituyen un presupuesto: cada piso, cada obra y cada ayuntamiento son distintos.