Informe pericial, dictamen o certificado: qué necesitas y cuánto cuesta

Casi todos los conflictos con una casa empiezan igual: una mancha de humedad que crece, una grieta que antes no estaba, una obra que no ha quedado como se pactó, un muro que no se sabe de quién es. Y casi todos se atascan en el mismo punto: cada parte tiene su versión, y ninguna de las dos es técnica.

Ahí es donde entra el arquitecto como perito. No para darle la razón a quien paga, sino para explicar con datos qué ha pasado, por qué y cuánto cuesta arreglarlo. Ese trabajo puede llamarse informe, dictamen o certificado, y no es lo mismo pedir uno que otro. Aquí te explicamos la diferencia, cuándo necesitas cada uno y cuánto cuestan.

Informe, dictamen o certificado

Se usan como sinónimos, pero no lo son:

Documento	Qué hace	Cuándo se pide
Informe técnico	Describe por escrito lo que el técnico ha observado: el estado de un edificio, unas lesiones, unas mediciones, unos documentos. Explica, pero no se pronuncia sobre quién tiene la razón.	Para conocer el estado de algo antes de comprar, de reparar o de negociar.
Dictamen pericial	Además de describir, da una opinión técnica justificada: cuál es la causa del daño, si una obra se ajusta a lo contratado o a la norma, cuánto cuesta repararlo.	Cuando hay un conflicto: con un vecino, con un constructor, con un seguro o en un juicio.
Certificado técnico	Da fe de un hecho o de un estado que el técnico ha comprobado: una superficie, una antigüedad, que una vivienda cumple unas condiciones. No opina ni valora.	Para un trámite: el notario, el Registro, el ayuntamiento, una compañía de suministros.

La Ley de Enjuiciamiento Civil habla siempre de dictamen, porque en un juicio lo que se pide al perito es precisamente su opinión técnica. En la práctica, nosotros solemos entregar las dos cosas juntas: un informe con todo lo observado y medido, y un dictamen que resume las conclusiones.

Perito de parte o perito del juzgado

Si el asunto acaba en el juzgado, hay dos maneras de que un perito intervenga:

• Perito de parte. Lo elige y lo paga una de las partes, y su dictamen se presenta normalmente con la demanda o con la contestación. Si no da tiempo, se anuncia y se aporta después, dentro de los plazos que marca la ley.
• Perito designado por el juzgado. El juzgado lo elige por sorteo de las listas que le envían cada año los colegios profesionales. Lo pide una de las partes (o las dos, que pueden acordar un perito único), y quien lo pide adelanta sus honorarios.

En los dos casos, el perito declara bajo juramento o promesa que ha actuado con la mayor objetividad posible y que conoce las consecuencias penales de no hacerlo. Puede ser llamado a juicio para explicar su dictamen y responder a las preguntas de las partes y del juez, que valora los dictámenes según las reglas de la sana crítica. Por eso un buen dictamen no es el que suena más rotundo, sino el que mejor se sostiene cuando lo someten a preguntas.

Un perito no es el abogado de nadie. Si un dictamen solo sirve mientras nadie lo cuestiona, no sirve.

Qué debe tener un buen informe pericial

Existe una norma que fija la estructura de los informes periciales, la UNE 197001:2019. No es obligatoria, pero es una referencia reconocida en el ámbito pericial, y seguirla da garantías a todos. Nuestros informes la siguen siempre:

1. Identificación: quién lo encarga, quién lo firma, sobre qué inmueble y en qué fecha.
2. Declaración de imparcialidad y juramento o promesa.
3. Objeto y alcance: qué preguntas se responden y cuáles no. Es la parte que más conflictos evita.
4. Antecedentes y documentación: escrituras, planos, presupuestos, contratos, fotos anteriores, ortofotos.
5. Análisis: la visita, las mediciones, los ensayos si hacen falta, y el razonamiento técnico.
6. Conclusiones: claras, numeradas y que respondan exactamente a lo que se preguntó en el objeto.
7. Anexos: reportaje fotográfico, planos, croquis y cálculos.

Para medir usamos herramientas sencillas pero objetivas: medidor láser, fisurómetros y testigos para ver si una grieta sigue abriéndose, higrómetro para la humedad, y cuando hace falta, levantamientos con estación total o comparación de ortofotos de distintos años.

Los casos que más vemos

• Humedades: de dónde vienen (filtración, capilaridad, condensación o una tubería) y quién debe repararlas. Muchas veces la casa del vecino no tiene la culpa, y otras veces sí.
• Grietas y fisuras: si son de un asiento, de dilatación, de un forjado que flecha o de una obra cercana; si son estables o siguen moviéndose.
• Defectos de una obra o una reforma: si lo ejecutado se ajusta al proyecto, al presupuesto y a la norma, y cuánto cuesta corregirlo.
• Muros medianeros y lindes: de quién es un muro, por dónde pasa el linde, si una obra ha invadido la finca vecina.
• Vicios ocultos en una compraventa: defectos que no se podían ver al comprar y que hacen la vivienda menos útil o menos valiosa.

No dejes pasar el tiempo

En los conflictos de edificación los plazos pesan tanto como las pruebas. Los más habituales (los de la LOE, para edificios cuya licencia se pidió a partir de mayo de 2000):

Situación	Plazo
Daños en la estructura de un edificio (LOE, art. 17)	10 años desde la recepción de la obra
Defectos que afectan a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones (LOE, art. 17)	3 años desde la recepción
Defectos de acabado, a cargo del constructor (LOE, art. 17)	1 año desde la recepción
Para reclamar por esos daños, una vez aparecen (LOE, art. 18)	2 años desde que se producen
Vicios ocultos en una compraventa (Código Civil, art. 1490)	6 meses desde la entrega

Además, desde abril de 2025, antes de poner una demanda civil hay que intentar una solución negociada: una negociación directa, una mediación o una oferta vinculante, entre otros medios (Ley Orgánica 1/2025). En esa fase, un informe técnico serio suele ser lo que desbloquea el acuerdo: cuando las dos partes ven por escrito la causa del daño y lo que cuesta repararlo, muchas veces ya no hace falta llegar al juzgado.

Cuánto cuesta un informe pericial

Los honorarios de los arquitectos están liberalizados: no hay tarifas oficiales y los colegios no pueden recomendarlas. Para calcular los nuestros tenemos en cuenta:

• El tiempo que va a llevar: cuántas preguntas hay que responder, cuánta documentación hay que revisar, cuántas visitas y desplazamientos.
• La complejidad técnica y si hace falta algún ensayo o un colaborador especialista.
• La cuantía de lo que se reclama, porque de ella depende la responsabilidad que asume el perito.
• La urgencia.

Depende mucho del caso: de cuántas cuestiones haya que responder, de los metros, de las mediciones o ensayos que hagan falta y del desplazamiento. Un informe sencillo, con una visita y una sola cuestión, no tiene nada que ver con uno complejo; y si el problema es grave, el trabajo puede multiplicarse. Te lo diremos antes de empezar. Si hay que ir a juicio, la ratificación (preparar la vista y acudir al juzgado) se presupuesta aparte, por horas o como partida cerrada, más el desplazamiento.

Si el caso llega a juicio y la otra parte es condenada en costas, los honorarios del perito forman parte de esas costas (artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con los límites que fija la ley.

Qué necesitamos para empezar

1. Una explicación breve del problema y de qué quieres saber o demostrar.
2. La referencia catastral o el recibo del IBI, y la nota simple del inmueble.
3. Todo lo que tengas: fotos de cuándo apareció el daño, contratos, presupuestos, facturas, planos, correos o requerimientos.
4. Si ya hay un procedimiento abierto, los plazos y el contacto de tu abogado.

Con eso te decimos si el caso tiene recorrido técnico, qué tipo de documento necesitas y cuánto costaría. A veces la respuesta honesta es que no merece la pena un dictamen, y también te lo decimos. El plazo de redacción habitual es de 10 a 15 días hábiles desde que tenemos la documentación.

En resumen

1. Un informe describe, un dictamen opina con fundamento y un certificado da fe de un hecho.
2. El perito de parte lo eliges tú; el judicial lo elige el juzgado por sorteo. Los dos juran objetividad.
3. Un buen dictamen sigue la UNE 197001 y responde exactamente a lo que se le pregunta.
4. Vigila los plazos: algunos son de solo seis meses.
5. Muchas veces el informe sirve para llegar a un acuerdo antes del juicio.

Si tienes un problema con una vivienda o un edificio en la Vega Baja, Elche, Alicante o el Vinalopó, escríbenos desde la página de contacto. Más información en nuestro servicio de informes periciales.

Para saber más

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículos 335 a 352 (dictamen de peritos) y 241 (costas).
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículos 17 y 18.
• Código Civil, artículos 1484 a 1490 (saneamiento por vicios ocultos).
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (medios adecuados de solución de controversias).
• Norma UNE 197001:2019, Criterios generales para la elaboración de informes periciales.

Foto de portada: testigo de control sobre una grieta en la fachada de una iglesia. Foto: Chabe01 · CC BY-SA 4.0, vía Wikimedia Commons.